自从一项允许外国人在50年租期内有效拥有公寓的新法律实施以来，胡志明市（HCMC）已经有海外投资者大量涌入全市新建项目。这与已经蓬勃的国内市场相结合，导致了巨大的建设热潮。有人开始谈论泡沫的形成。这引出了一个问题：胡志明市的房地产市场在哪里?

越南经济正在走上GDP增长6.5％以上的新一年。制造业对新工厂的投资日益增加，尤其是来自中国的劳务成本上升到越南平均工资三倍的公司。许多跨国公司正在越南寻找或扩大其制造工厂。其中有三星，英特尔和台湾手机供应商富士康。据估计，越南有8万外籍人口，在胡志明市都市区居住和工作的人数超过一半，外籍人士是高端奢侈品租赁领域的主要目标市场。鉴于典型的HCMC公寓租金范围从每月500-4,000美元不等，取决于住宿的大小，位置和质量，当地人宁愿选择购买或租用比支付这些数额更低的价格。

照片1.三星和英特尔越南扩大生产

随着2007年加入世贸组织后，中国经济快速开放，外商直接投资大量流入，导致各行业大幅增长，推动了房地产热潮。但是更重要的是优秀的人口统计数据。年龄的中位 - 30.1岁，渴望受益于这种繁荣带来的机遇，积极的劳动力正在推动经济向前发展。每年有超过9500万的公民，每年有大约100万人口的增长，前景依然乐观，反过来又对新住房产生了稳步增长的需求。城市化率每年接近3％

此外，一个快速增长的中产阶级，预计2012年至2020年期间富裕家庭的翻倍，将为本地房地产市场创造更多资本。

这一切听起来都是正面的，但一如既往，我们将进一步审查细节。但首先，深入了解该地区将有助于我们理解为什么如此多的外国投资者涌向越南，以及从其他市场历史上的房地产趋势中可以了解到什么。

价格上涨，下降的租金 - 这些都是地区的房地产趋势

“如果你住在香港，新加坡，上海或东京等地区的金融中心之一，那么高端豪华公寓的价格,人们无法承受。如果您考虑投资购买出租公寓，那么这些城市实际上不是一个有吸引力的选择。“一直是越南房地产市场长期角色的外商投资公司印度支那资本（Indochina Capital）的经纪部门印度支那地产（Indochina Properties）的销售主管Timo Schmidt说。 

图1.新建亚洲豪华住宅的价格比较

香港和新加坡是过热的房地产市场的两个很好的例子。由于其相对的政治稳定性，人身安全性，重要的贸易和金融中心的重要性以及高品质的生活质量，这些作为亚洲居住的首选而备受追捧。尤其是导致来自中国大陆的外国投资者（主要在香港）以及马来西亚和印度尼西亚的新加坡买家。

在外国投资者和当地炒家的推动下，本地房地产市场在过去十年间激增，各国政府纷纷采取措施防止价格进一步失控。这些包括，提高印花税，以及限制获得超过一个物业的贷款。图1显示了亚洲几个城市中ountry心的可比较豪华物业的价格指数。该指数以东京房价（= 100）为基础，显示香港（2.4倍），台北（1.7倍），上海和新加坡（1.5倍）等一线城市远高于东京房价，而图表还显示，胡志明市出售公寓的价格只是在东京购买类似公寓的成本的一小部分。

当一线城市的租金价格与物业购买价格没有成比例增长时，租金收益率开始下滑。如今，大多数主要市场不再提供住宅物业租金回报，每年只有1.5-3％。

基于曼谷或吉隆坡等次要亚洲重点城市的发展前景，投资者已经开始关注新兴市场，投资者看到随着经济和基础设施发展，房地产价值急剧上升。

让我们更详细地看看这些市场之一。

*每个城市每平方米的高端公寓价值的城市指数。东京价格指数= 100

图2：高端公寓单元的价值比较

案例研究：曼谷 - 大政变卷土重来

与胡志明市相比，曼谷仍然遥遥领先，这是一个有趣的基准。从2006年到2016年，泰国和曼谷从2006年的军事政变开始出现了无数的政治问题，过去十年间，机场关闭，公众抗议，枪击事件和爆炸事件在整个城市定期发生混乱。虽然政治不稳定是投资的主要因素，对外商直接投资更为重要，但更令人震惊的是，平均房价在2009 - 2016年间上涨了60％。

照片3.泰国曼谷（2016）

“如果仅仅考察奢侈品细分市场，它将呈现出明显的趋势。 2007 - 8年度，豪华住宅的定价上限为每平方米约4,400-6,500美元，其中一些特殊住宅（每平方米价值高达9000美元） 。“施密特继续说道。 “在泰国房地产行业工作了超过五年，很容易发现曼谷豪华住宅的趋势，并得出结论，预计未来几年胡志明市将会发生什么。”从那以后，典型的在Phrom Phong，Langsuan或Sathorn -Silom等城市内需求地点的优质住宅范围已经增加到最低价格每平方米9000美元。 2015年创纪录的交易取得近1.4万美元的平方米价格。

这意味着，过去八年黄金地段的平均价格几乎翻了一番。世邦魏理仕报告显示，这些主要地区土地收购成本高昂当然是一个因素，通常占总开发成本的60％。然而，开发商的声誉，建筑质量，设施和单位组合以及项目的品牌是评估豪华住宅价值的重要因素，以及目标客户是否能够接受这样的价格。价格的上涨也因为瑞吉，丽思卡尔顿和四季等著名品牌提供的各种由酒店主导的超豪华住宅。

照片4.曼谷瑞吉酒店

城市内部土地用于发展的稀缺性与有信誉的开发商和国际顾问承诺的质量保证是主要城市内部项目的关键决策标准。这些因素将严格决定这些需求地点的价格发展。

现在，胡志明市怎么样？

据了解，胡志明市是一个相对年轻的房地产市场。大部分现有建筑物至少有五到十年的历史，因此无法与现代买家在质量，设计和便利方面所喜欢的新供应竞争。同时，这里对高品质房地产的需求也在不断扩大。与此同时，不断变化的消费特征，如独生子女独居或离异的单户创造，也拉动了房地产的需求。虽然大部分需求会影响经济适用房，但对于那些从上一层升级到下一层的人来说，中高端市场也会产生刺激作用。

照片5.越南胡志明市

可以说，可以得出结论：在负担得起的部门，由于可负担得起的住房的风险回报可能不能大规模吸引投资者，所以自住业主比例可能高于高端或豪华板块。

从外国投资者的角度来看，基于上述假设，可能将中端和负担得起的房屋排除在考虑之外。这意味着，我们的审查将集中在外资买家数量最多的高端和奢侈品领域

表2：2017年第一季度HCMC市场快照，出售公寓

现在，考察高端市场的供应情况，世邦魏理仕（CBRE）最近的一份报告指出，截至2018年底，将有近6万套已完工的公寓单元供应。根据同一份世邦魏理仕研究报告，其机构买方概况显示， -66％的买家是买入投资者。如果我们现在保守估计，高端市场中只有40％的购买者是买入投资者，这意味着胡志明市共有约24000个单位的公寓出租。劳工部最近的统计数字显示，约有四万八千名外国人有资格在胡志明市及周边省份工作，被称为胡志明市大都市区。胡志明市本身录得约21,000人。考虑到在500-1,500美元之间的低端合理数量的当地租户，这表明未来几年的供需前景是平衡的。

其中最大的失败者是越来越多的高档住宅小区，在质量，设计和位置方面越来越不利的老建筑。然而，在高端地区供应量大的地区，租金价格可能全面下滑，调整到更合理的水平，这也将影响单位业主的租金收益率。

如果将这与奢侈品行业的情况进行比较，情况就大不一样了。根据世邦魏理仕在胡志明市提供的豪华公寓的供应量，超过1000万居民的大都市刚刚超过4000个单位，只有700个单位完成。这反映了那些有很高的预算花费在住宿和争夺寻找高品质住房的外籍人士的实际市场情绪。对于海外投资者来说，这是一个很重要的考虑因素，因为通常会购买更容易出租的房产。如果同样的财产也显示出巨大的资本增值前景，那么这个方程式几乎成了一件“不费脑筋”的事情。

图3：出售公寓，预测完成，胡志明市

在过去的两年中，我们看到海外买家主要购买中央商务区的物业或靠近公共交通网络，但更重要的是，他们更倾向于在高端市场进行采购，而不是在中高端市场进行采购。他们引用的原因通常是过去在新兴房地产市场购买公寓的经验，并取得了巨大的成就。这些投资者今天在胡志明市观察，了解到在曼谷甚至亚洲任何其他发达城市的一小部分地区，黄金地产将不会以50％的成本获得。

胡志明市房地产市场依然活跃，虽然明显比两年前有所放缓，但开发商的反应也是减缓发售量。这将有助于进一步巩固中高端市场的竞争力。在2017年的剩余时间内，将推出更多的奢侈品项目，以符合国外买家的期望，吸引更多的海外投资者。中央商务区的平方米价格从去年的平均价格4500美元迅速上涨，到2017年和2018年的平均价格为6000美元以上。因此，奢侈品的收益预期也可能需要调整，因为更高的采购成本不一定意味着租金上涨。然而，这将被CBD公寓房价指数增长所抵消，因为市中心的土地越来越难以获得。

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来源：IndoChina Properties