從一項允許外國人在50年租期內有效擁有公寓的新法律實施以來，胡志明市（HCMC）已經有海外投資者大量湧入全市新建項目。這與已經蓬勃的國內市場相結合，導致了巨大的建設熱潮。有人開始談論泡沫的形成。這引出了一個問題：胡志明市的房地產市場在哪裡？

越南經濟正在走上GDP增長6.5％以上的新一年。製造業對新工廠的投資日益增加，尤其是來自中國的勞務成本上升到越南平均工資三倍的公司。許多跨國公司正在越南尋找或擴大其製造工廠。其中有三星，英特爾和台灣手機供應商富士康。據估計，越南有8萬外籍人口，在胡志明市都市區居住和工作的人數超過一半，外籍人士是高端奢侈品租賃領域的主要目標市場。鑑於典型的HCMC公寓租金範圍從每月500-4,000美元不等，取決於住宿的大小，位置和質量，當地人寧願選擇購買或租用比支付這些數額更低的價格。

隨著2007年加入世貿組織後，中國經濟快速開放，外商直接投資大量流入，導致各行業大幅增長，推動了房地產熱潮。但是更重要的是優秀的人口統計數據。年齡的中位 - 30.1歲，渴望受益於這種繁榮帶來的機遇，積極的勞動力正在推動經濟向前發展。每年有超過9500萬的公民，每年有大約100萬人口的增長，前景依然樂觀，反過來又對新住房產生了穩步增長的需求。城市化率每年接近3％

此外，一個快速增長的中產階級，預計2012年至2020年期間富裕家庭的翻倍，將為本地房地產市場創造更多資本。

這一切聽起來都是正面的，但一如既往，我們將進一步審查細節。但首先，深入了解該地區將有助於我們理解為什麼如此多的外國投資者湧向越南，以及從其他市場歷史上的房地產趨勢中可以了解到什麼。

價格上漲，下降的租金 - 這些都是地區的房地產趨勢

“如果你住在香港，新加坡，上海或東京等地區的金融中心之一，那麼高端豪華公寓的價格,人們無法承受。如果您考慮投資購買出租公寓，那麼這些城市實際上不是一個有吸引力的選擇。“一直是越南房地產市場長期角色的外商投資公司印度支那資本（Indochina Capital）的經紀部門印度支那地產（Indochina Properties）的銷售主管Timo Schmidt說。

香港和新加坡是過熱的房地產市場的兩個很好的例子。 由於其相對的政治穩定性，人身安全性，重要的貿易和金融中心的重要性以及高品質的生活質量，這些作為亞洲居住的首選而備受追捧。尤其是導致來自中國大陸的外國投資者（主要在香港）以及馬來西亞和印度尼西亞的新加坡買家。

在外國投資者和當地炒家的推動下，本地房地產市場在過去十年間激增，各國政府紛紛採取措施防止價格進一步失控。 這些包括，提高印花稅，以及限制獲得超過一個物業的貸款。 圖1顯示了亞洲幾個城市中心的可比較豪華物業的價格指數。 該指數以東京房價（= 100）為基礎，顯示香港（2.4倍），台北（1.7倍），上海和新加坡（1.5倍）等一線城市遠高於東京房價，而圖表 還顯示，胡志明市出售公寓的價格只是在東京購買類似公寓的成本的一小部分。

表1：亞洲主要城市的房地產購買價格，收益率和稅收

當一線城市的租金價格與物業購買價格沒有成比例增長時，租金收益率開始下滑。 如今，大多數主要市場不再提供住宅物業租金回報，每年只有1.5-3％。
基於曼谷或吉隆坡等次要亞洲重點城市的發展前景，投資者已經開始關注新興市場，投資者看到隨著經濟和基礎設施發展，房地產價值急劇上升。
讓我們更詳細地看看這些市場之一。

案例研究：曼谷 - 大政變捲土重來

與胡志明市相比，曼谷仍然遙遙領先，這是一個有趣的基準。 從2006年到2016年，泰國和曼谷從2006年的軍事政變開始出現了無數的政治問題，過去十年間，機場關閉，公眾抗議，槍擊事件和爆炸事件在整個城市定期發生混亂。 雖然政治不穩定是投資的主要因素，對外商直接投資更為重要，但更令人震驚的是，平均房價在2009 - 2016年間上漲了60％。

“如果僅僅考察奢侈品細分市場，它將呈現出明顯的趨勢。 2007 - 8年度，豪華住宅的定價上限為每平方米約4,400-6,500美元，其中一些特殊住宅（每平方米價值高達9000美元）。“施密特繼續說道。 “在泰國房地產行業工作了超過五年，很容易發現曼谷豪華住宅的趨勢，並得出結論，預計未來幾年胡志明市將會發生什麼。”從那以後，典型的在Phrom Phong，Langsuan或Sathorn-Silom等城市內需求地點的優質住宅範圍已經增加到最低價格每平方米9000美元。 2015年創紀錄的交易取得近1.4萬美元的平方米價格。

這意味著，過去八年黃金地段的平均價格幾乎翻了一番。世邦魏理仕報告顯示，這些主要地區土地收購成本高昂當然是一個因素，通常佔總開發成本的60％。然而，開發商的聲譽，建築質量，設施和單位組合以及項目的品牌是評估豪華住宅價值的重要因素，以及目標客戶是否能夠接受這樣的價格。價格的上漲也因為瑞吉，麗思卡爾頓和四季等著名品牌提供的各種由酒店主導的超豪華住宅。

城市內部土地用於發展的稀缺性與有信譽的開發商和國際顧問承諾的質量保證是主要城市內部項目的關鍵決策標準。這些因素將嚴格決定這些需求地點的價格發展。

現在，胡志明市怎麼樣?

據了解，胡志明市是一個相對年輕的房地產市場。大部分現有建築物至少有五到十年的歷史，因此無法與現代買家在質量，設計和便利方面所喜歡的新供應競爭。同時，這裡對高品質房地產的需求也在不斷擴大。與此同時，不斷變化的消費特徵，如獨生子女獨居或離異的單戶創造，也拉動了房地產的需求。雖然大部分需求會影響經濟適用房，但對於那些從上一層升級到下一層的人來說，中高端市場也會產生刺激作用。

從外國投資者的角度來看，基於上述假設，可能將中端和負擔得起的房屋排除在考慮之外。 這意味著，我們的審查將集中在外資買家數量最多的高端和奢侈品領域

現在，考察高端市場的供應情況，世邦魏理仕（CBRE）最近的一份報告指出，截至2018年底，將有近6萬套已完工的公寓單元供應。根據同一份世邦魏理仕研究報告，其機構買方概況顯示， -66％的買家是買入投資者。如果我們現在保守估計，高端市場中只有40％的購買者是買入投資者，這意味著胡志明市共有約24000個單位的公寓出租。勞工部最近的統計數字顯示，約有四萬八千名外國人有資格在胡志明市及周邊省份工作，被稱為胡志明市大都市區。胡志明市本身錄得約21,000人。考慮到在500-1,500美元之間的低端合理數量的當地租戶，這表明未來幾年的供需前景是平衡的。

其中最大的失敗者是越來越多的高檔住宅小區，在質量，設計和位置方面越來越不利的老建築。然而，在高端地區供應量大的地區，租金價格可能全面下滑，調整到更合理的水平，這也將影響單位業主的租金收益率。

如果將這與奢侈品行業的情況進行比較，情況就大不一樣了。根據世邦魏理仕在胡志明市提供的豪華公寓的供應量，超過1000萬居民的大都市剛剛超過4000個單位，只有700個單位完成。這反映了那些有很高的預算花費在住宿和爭奪尋找高品質住房的外籍人士的實際市場情緒。對於海外投資者來說，這是一個很重要的考慮因素，因為通常會購買更容易出租的房產。如果同樣的財產也顯示出巨大的資本增值前景，那麼這個方程式幾乎成了一件“不費腦筋”的事情。

在過去的兩年中，我們看到海外買家主要購買中央商務區的物業或靠近公共交通網絡，但更重要的是，他們更傾向於在高端市場進行採購，而不是在中高端市場進行採購。他們引用的原因通常是過去在新興房地產市場購買公寓的經驗，並取得了巨大的成就。這些投資者今天在胡志明市觀察，了解到在曼谷甚至亞洲任何其他發達城市的一小部分地區，黃金地產將不會以50％的成本獲得。

胡志明市房地產市場依然活躍，雖然明顯比兩年前有所放緩，但開發商的反應也是減緩發售量。這將有助於進一步鞏固中高端市場的競爭力。在2017年的剩餘時間內，將推出更多的奢侈品項目，以符合國外買家的期望，吸引更多的海外投資者。中央商務區的平方米價格從去年的平均價格4500美元迅速上漲，到2017年和2018年的平均價格為6000美元以上。因此，奢侈品的收益預期也可能需要調整，因為更高的採購成本不一定意味著租金上漲。然而，這將被CBD公寓房價指數增長所抵消，因為市中心的土地越來越難以獲得。

INDOCHINA PROPERTIES是越南豪華住宅和投資物業的首要房地產經紀商。憑藉多年在越南高端房地產銷售方面的經驗，我們為您提供關鍵的見解和市場知識，使您在越南的房地產投資順利進行。

如果您對越南房地產投資感興趣，請聯繫Indochina Properties顧問info@indochina-properties.com或致電+84 901 535 550。
來源：IndoChina Properties